被动收入之在英国买房出租 (Buy to Let)

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什么是买房出租BTL/Buy to Let?

如果你有些闲钱, 大概十万英镑, 你会怎么投资? Buy to Let 买房出租就是个很不错的选择. 一般能抗通胀, 要知道你的钱放银行的话实际上是会不停的贬值的, 银行给的那点利息根本不够塞牙缝的.

BTL (Buy to Let, 买房出租) 主是买房子用于出租. 如果你能全款就不需要贷款给银行借钱, 全款买的房子就是你的, 你想怎么折腾就怎么折腾, 你想自己住或者出租都可以.

一般情况下, 我们可以付个首付(对于BTL需要至少25%), 然后找银行去贷款, 也就是说 你和银行合伙去把房子买了. 房子银行也参与了, 所以就有点霸王条款, 比如房子只能用来出租, 而且不能出租给自己的亲戚. 这是因为银行借你钱, 你用房子出租的租金来支付利息, 如果你出租给亲戚, 怕收不回租金+对房子的损坏, 这些对银行来说都是有风险的.

买房出租的条件

买房出租的条件并没有自住(住宅 Residential) 的难, 相反对于银行来说, 买房出租风险很小, 因为你自己不住里面, 拿租金来还利息贷款. 但是银行会做个调查, 对租金有要求, 一般要求是你每月房贷的140%, 比如你每月还贷款是1000英镑, 那么租金就得至少1400英镑(平均).

对于申请者的工作薪资并没有特别大的要求, 甚至不需要工资证明都可以, 有的银行严格些, 需要大概10到20K一年的收入证明. 推荐可以找 Mortgage Advisor 来弄, 他们一般有渠道可以找银行搞到贷款, 大部分付费的 Mortgage Advisor 服务又快又好, 大概费用几百英镑不等, 贷款申请批下来后就得付钱.

房子值不值得投资? 租售比

房子是否值得投资得看回报比, 可以计算租售比也就是 每月租金除以房子的价格, 然后一般要在 1:200 到 1:300个月之间就合适. 房子得有人住里面才能给你挣钱, 否则就是一负债. 因为房子得交各种费用, 如果没人住的话房东还要交 Council Tax, 如果两年内房子都是空的, 市政府还会多让你交50% 甚至100%的税.

房客+中介+保险

你不能保证你的房客都很爱惜你的房子, 所以得买保险, 买那种房东 Landlord Buy to Let 的保险, 还可以加上一些应急的保护, 比如暖气坏了等等. 房子着火了肯定不是房客来赔, 保险是必须的, 银行在贷款给你的时候也明文规定了.

有的房客很多事, 三天两头找你修房子, 如果嫌麻烦, 可以让中介全权处理, 当然中介一般会收你租金的10%, 如果房子要修, 中介会先联系你, 你可以自己找合同工也可以让中介找(会贵).

还可以买那种保险就是如果房客故意不交房租(比如没钱)还赖着不走, 这种情况下在英国是很难赶租客走的, 得走几个月的法律程序, 而这时候租金就由保险公司来付. 疫情期间特别常见.

贷款

对于 Buy To Let, 一般是设置每月还利息, 本金可以自己按照自己的节奏来还, 这样即使房子短暂一两个月没人出租也只需要还利息就好. 一般BTL的贷款是每五年一续, 而房客合同是一年. 上次碰到一房客搬来剑桥工作, 但是没过试用期, 所以就得搬走了, 中介很快就找好了下一个租客, 隔天就搬进去了, 这样大大减少了房东(我们)的损失, 我们实际上只多交一天的 Council Tax 几英镑钱.

税

房子的出租收入也算你的收入, 所以也得给HMRC英国政府交税, 每年需要自报 Self Assessment.

买房出租收租金是不是被动收入

一般来说是的, 因为投入时间少, 前期买房+房子收拾后房客住进去就等着收钱好了, 只要房客不太折腾, 你的房子够好, 一般不用太操心, 每月银行帐号里就有钱打进来, 然后除去开销(利息+房子维修)还能小挣些. 再说了, 房子也是会增值的, 至少跑赢通胀应该问题不大.

买房出租的前期费用

买房需要花钱, 除去房子的价钱, 还需要支付律师费还有 Stamp Duty 印花税, 对于第二套房子来说, 印花税是个大头, 一般40万英镑的房子需要支付近2万英镑的印花税.

Capital Gain 资本所得税

如果房子不想要了 卖出所挣的那部分还得交 Capital Gain 资本所得税.

BTL其它事项

Buy to Let 不能自住也不能租给亲戚, 在申请BTL贷款的时候会问你 也会调查的. 年初申请BLT贷款的时候, 首付25%利息只要1.6%, 而年底受通胀和俄乌战争能源危机的影响, BLT的利率至少5%+起了.

有点存款 放到房子上是不错的选择, 特别是今年通胀10%+, 放银行直接就亏了10%.

PS: 2021年11月份决定要 buy to let, 然后当月就看好房子出价, 找 mortgage advisor 付了300英镑搞定了贷款, 1月份 exchange contract, 然后花了2周简单装修, 放到 market, 当月就被租出去了.

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